物业纠纷原因多样业主企业均须守法(2)

　　审理此案的法官称,业主的人身财产安全保障是物业服务的一项重要义务,物业公司应当尽必要的安保和注意义务,在园区内发生盗窃等治安案件时应当协助业主到行政管理部门报告,提供破案线索和证据。
　　物业公司虽未续签
　　服务未断理应缴费
　　2014年3月19日,沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为小区提供物业服务,自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同到期后,双方未续签合同,但该物业公司一直提供物业服务。
　　由于该小区业委会与物业公司就续签《物业服务合同》事宜未达成一致,2017年6月3日,小区业委会组织召开临时业主大会。2017年7月24日,经户数和专用面积双过半业主同意,形成决议:同意该物业公司继续为该小区服务。从2018年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅1.5元/月/平方米。
　　此后,小区业主徐辉以业主委员会未与该物业公司签订《物业服务合同》为由,拒绝交纳物业服务费。物业公司诉至沈阳市沈河区法院,要求徐辉支付相应物业服务费。
　　法院审理后认为,物业公司虽未续签物业服务合同,但一直提供物业服务,履行了小区物业代管职能。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主,对小区业主具有约束力。徐辉作为小区业主,应履行交纳物业费的义务。最终,法院判决徐辉支付物业服务费2663元。
　　审理此案的法官表示,物业服务合同终止后,业主大会或业主委员会尚未成立或者未能及时选聘新的物业服务企业,业主委员会亦未明确要求物业服务企业拒绝退出、移交的,物业服务企业为了维护业主的公共利益继续提供服务的,应当认定物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系,业主不能以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费。
　　阳光房改搭土建房
　　拆除违建恢复原样
　　王磊是沈阳某小区的业主,入住当日,他与小区所在的物业公司签订了《沈阳某小区物业前期服务协议》《物业装饰装修管理服务协议》《沈阳某小区物业装饰装修承诺书》。约定王磊装修向该物业公司办理申报登记手续,并按照约定内容装饰装修。
　　2018年8月19日,王磊向物业公司提交了《单项工程施工申报表》,申报内容为“封闭二楼半、三楼露台,作玻璃阳光房”,并签署了《搭建阳光房承诺书》,承诺按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》施工,搭建阳光房。但王磊装修时并没有按照申报内容搭建阳光房,而是在露台上建起了土建房。物业公司发现后,立即制止王磊并下达《告知书》及《整改通知书》,要求王磊立即停止施工并拆除违建物恢复原样,但是王磊并未停止施工。无奈,物业公司将王磊起诉至沈阳市于洪区法院,要求王磊立即停止施工,拆除违建物,恢复原状。
　　法院经审理认为,王磊与该物业公司约定按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》规定搭建阳光房,其应该按照合同约定履行义务。现王磊搭建不符合合同约定,且未取得相关行政机关的许可的土建房,物业公司请求王磊停止施工、拆除搭建、恢复原状,法院予以支持。
　　最终,法院判决王磊立即停止施工,并于判决发生法律效力之日起30日内将其房屋露台上的搭建拆除、恢复原状。王磊不服,上诉至沈阳中院。沈阳中院二审驳回上诉,维持原判。
　　审理此案的法官表示:长期以来,个别业主私搭乱建,侵占绿地公共道路等情况在许多园区内存在,既影响了园区形象,破坏环境,又损害了其他业主的利益,物业公司往往以自己没有执法权为由拒绝管理或不敢管理,此判例明确了物业公司有权管理制止业主的违法行为,且具备诉讼主体资格,追究违法业主的侵权责任。
　　(文中涉案当事人均为化名)　　
　　物业管理条例相关规定
　　第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。