德国:不动产登记完备亮点多
□李海涛
本网讯 目前,国务院《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)正处于征求意见之中。该条例对整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记以及保护权利人合法权益无疑具有重要意义。但笔者以为,《征求意见稿》还存在一些制度设计不完善或者规定不明的情况,而不动产立法较为成熟的德国在这方面就有值得我们借鉴之处。
不动产登记立法特色显著
德国关于不动产登记的立法比较完善,主要表现为1896年制定的民法典的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则以及修订的《不动产登记命令》等。另外,《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则,这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。
以商品房买卖为例,通常情形下,只有买卖双方完成了不动产登记之后,房屋所有权才成功转移。不动产登记具有鲜明的国家公信力,具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵,只要第三人基于对这种公信力的信任,依据不动产登记簿取得登记的权利,就应当得到充分保护。
除了规则的完备,德国不动产登记制度中还有许多特色。比如,德国不动产登记机关设在地方法院,专司不动产登记职责,其登记行为具有司法性,登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的,无需再行起诉,而由当事人直接向上一级法院提出上诉。
公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证,但根据德国立法,为了确保不动产登记的准确性,公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明,保证不动产登记物权与事实物权的一致性。德国不动产登记的公信力,实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。
德国登记机构建立责任赔偿保险制度,由登记机构及其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记错误造成的责任赔偿,先由国家赔偿,再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险,公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后,根据保险范围由保险公司支付。
顺位制度使多物权和谐共处
我们知道,不动产往往具有价值高、用途广的特点。所以,不动产之上往往可以设立性质相容的多个物权,而源于物权排他性的特点,任何一项物权的变动都有可能影响到他人的利益。最为典型的是同一不动产之上的多个抵押权,这些权利的实现必然存在着竞争,甚至冲突。德国民法的解决方法,是依法确定这些权利实现的先后顺序,即顺位制度。这种顺位制度,就是依据登记制度建立起来的。通常来说,登记在前的权利,具有优先的顺位,可以先行实现。
为了保障主要经营目的的实现,德国法中还有顺位保留的特殊规定。比如,在同一不动产上需要设立多个抵押权,在主要债权人的抵押权设立之前,次要债权人的抵押权可以先行登记设立,但债务人为了保证主要债权人抵押权的优先性,同时也是为了保证自己主要目的的实现,就有保留其不动产上设立第一顺位抵押权的必要。这种顺位保留必须通过不动产登记得以实现。与顺位保留相似的是顺位变更,比如同一不动产上的两个抵押权人,可以将他们的抵押权顺位予以交换。这种顺位的交换,也需要通过办理登记得以实现。
预告登记防一房数卖
我国物权法第20条确立了预告登记制度,但令人费解的是此次《征求意见稿》却付之阙如。预告登记制度,为德国民法所创立,是不动产登记的特殊类型,对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可以有效避免因开发商恶意而出现的一房两卖或数卖。
我们知道,不动产登记通常都是对已经完成的不动产而言的,而预告登记的是将来发生的不动产物权变动的请求权。以商品房预售为例,购房人与开发商签订预售合同后,只享有合同法上的请求权,很难防止卖方将房屋再次转卖给他人,在此情形下,原购房人恐怕只能追究卖方的违约责任,而很难取得所购房屋的所有权。如果购房人将其请求权纳入预告登记后,其请求权就具有了物权的排他效力,卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说,预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。
更正和异议登记防出错
现实生活中,因登记机关或当事人的原因,或出于有意或出于无意,难免会出现登记权利与事实权利不符的情形。法律应当为真正的权利人提供救济。根据登记错误的原因不同,更正登记可以由不动产权利人或者利害关系人提出,也可以由登记机关自行提出。
考虑到更正程序可能需要一个较为复杂的过程,法律有必要在更正登记程序之外设立异议抗辩的登记制度,作为一种临时性的救济措施。
异议抗辩纳入登记后,登记权利人的处分权就会受到限制。作为更正登记之前的一种临时性措施,如果许可异议登记长期存在,将会影响不动产物权秩序的稳定状态。因此需要法律限制异议登记的生效期间。如果异议登记申请人提起的异议最终不成立,造成不动产权利人利益受损的,申请人还应当承担赔偿责任。
另外,德国还有不动产合并与分立登记的规定,这对第三人利益保护尤为重要；如果同一不动产上的多个物权归受于一个主体的,德国还有专门的不动产物权混同的规则。
