“317新政”，五大法律问答助您应对房屋买卖纠纷(2)

　　回答：合同解除分约定解除、依法解除和违约解除。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条之规定，除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。在此提醒广大房屋买卖当事人，依法成立的合同，受法律保护，一旦签订房屋买卖合同，就应当全面履行合同义务，毁约、违约须慎重对待。

　　问题四：“317新政”后，规避限贷政策进行二手房买卖有风险么？

　　法官回答：在审判实践中，会遇到一些购买力不足的买家，为达买房目的，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，递交给贷款银行以求获得更多的审批贷款，而一旦遇到房价上涨或其他原因，业主会投诉到银行、建委或银监局，要求撤销银行已经做出的贷款承诺，以达到毁约的目的。法官提示，千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房，相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”，应诚信守法购房。

　　问题五：当前楼市，部分购房者在购买房屋的同时，会出售自己名下的房产，这就导致房屋买卖会出现一环套一环的情形，也就是俗称的“连环套”。该情形下，一旦其中一环无法按约履行，就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。“317新政”出台后，此类纠纷一旦发生，房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责？

　　回答：合同具有相对性，我国《合同法》第121规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”楼市有风险，签订合同需谨慎。在房屋买卖过程中，无论是买家还是卖家，都应充分预估其中的法律风险，并对相应的风险有所预判。根据《合同法》第121条的规定，房屋买卖合同因第三人原因发生违约的，当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任，其与第三人之间的纠纷，应该按照法律规定或者合同约定，采取协商、调解、诉讼等方式予以解决。

　　法官提示：北京市出台“最严”的“317新政”后，房屋买卖合同纠纷可能出现“高发”态势。面对可能出现的法律纠纷，法官提示您一定要调整好心态，积极理性沟通，以和为贵、耐心为上、互谅互让，将变化了的情况及时向中介、交易对方、房管部门等积极联系沟通，寻求矛盾化解之方。“和解调解是良剂，迫不得已再去诉讼”，以避免不必要的违约和诉累。（责任编辑：韩佳欣）