“317新政”，五大法律问答助您应对房屋买卖纠纷(2)

　　3月17日，北京房地产市场自去年出台“930新政”后，再次出台楼市调控政策。该政策因“认房又认贷、暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最严”楼市调控政策。“最严”楼市调控政策的落地，对被认定为“二套房”的买家而言，面临着首付比例大幅提高、贷款额度大幅缩水、还贷压力变大等困难，甚至会导致部分已签订《房房屋买卖合同》的买家无力履行合同。

　　可以预见的是，伴着楼市“317新政”，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。针对此次房产新政，北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关问题，并结合法律规定对相关问题予以解答。

　　(以下问题仅针对在2017年3月18日前尚未网签但因“317新政”履行情况发生变化而产生的房屋买卖合同纠纷。)

　　问题一：“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？

　　回答：在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等情况，并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定构成合同法意义上的情势变更。

　　从利益关系入手，针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

　　在“317新政”出台后，房屋买卖合同当事人一旦决定解除合同，应及时准确地通知另一方当事人和中介，有效沟通，减轻对方损失。

　　问题二：新政“认房又认贷”条款出台后，“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失？

　　回答：在司法实践中，因“317新政”这样的不可归责于当事人双方的公共政策事由致使当事人订立的合同无法继续履行，一方申请解除合同后，另一方要求补偿其合理损失的，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。

　　“317新政”等限购限贷政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，具体分析，相应予以支持。

　　问题三：新政出台后，“改善型”买家可能面临无力支付购房款、税费而违约的情形；同时，因无力改善住房，原有住房也可能会选择停止出售或解除合同。这就意味着，买家或卖家都会出现违约的情况。那么，房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方继续履行？