民法典与百姓生活|房屋空置该不该交物业费?业主说算吗?(2)

小区共有部分收益归谁所有?房屋空置该不该交物业费?
业主权利该由业主说了算

　　●紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 
　　●建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。 
　　●物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。 
　　公共维修基金启动难致使大量资金“沉睡”,小区共有部分收益该归谁所有,物业服务事项“不清不楚”……这些一度困扰小区业主的难题,有望被民法典彻底终结。 
　　“民法典规定的业主大会职权没有发生根本性变化,在调整和增设相关决定事项基础上,对有关表决程序则作出了重大修改。”北京市京师律师事务所律师任丽华介绍,民法典将物权法关于“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”表述为“制定和修改管理规约”,凸显管理规约对人的行为调控;强化了业主对于共有部分收益的权利;降低公共维修基金使用门槛,将使用维修基金作为一般事项,采用“双三分之二”加“双过半数”的表决方式予以确定,对于筹集维修基金,则作为重大事项,采用“双三分之二”加“双四分之三”的表决方式予以确定。 
　　北京市民法典学习宣传讲师团成员、北京航空航天大学法学院商法与网络信息法中心副主任王天凡认为,民法典在一定程度上降低了相关事项表决通过的门槛,对小区业主具有较强的指导性和可操作性。 
　　据有关部门统计数据显示,全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元,但平均使用率却不足百分之一,这笔数额不小的基金常年处于“沉睡”状态。 
　　“这并不是由于没有启动需求,而是因为启动太难。”王天凡表示,民法典将启用公共维修基金的决定从“双三分之二”降低至“双三分之一”,有利于解决小区业主的实际需求。“此外,民法典还将公共维修基金的适用范围进一步细化调整为电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造;规定了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。” 
　　为何要增设紧急情况下维修基金的使用?任丽华解释说,这主要是针对例如电梯维修等涉及人身安全的紧急情况,赋予业主大会或者业主委员会依法申请使用维修资金的权利。 
　　长期以来,利用共有部分所产生的收益归属问题一直存在争议。实践中,不少开发商或物业利用这些共有部分安装广告、设置快递柜、增设停车位获取收益。 
　　民法典规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。王天凡说,民法典实施后,开发商或物业擅自处置或收取利用共有部分产生的收益,业主可以依法提起诉讼维护自身合法权益。 
　　此外,民法典规定,可以由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业,物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理的过程中,应当接受业主的监督,并有义务及时答复业主对物业服务情况提出的询问。“民法典中所确立的上述规范,为业主权益的维护提供了‘尚方宝剑’,有助于物业服务行业规范化和良性竞争,真正体现出民法典对民生的切切关注。”王天凡说。 
　　“房屋空置该不该交物业费?”“没签物业合同该不该交物业费?”对于业主普遍关注的物业费缴费问题,民法典也予以明确。最高人民检察院第六检察厅三级检察官助理陈炜彤介绍,民法典第944条规定,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。“但是,这并不意味着物业公司可以不加约束地催缴物业费,民法典第944条对物业费催收方式有了禁止性规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”陈炜彤说。