“跳单”行为的法律规制(2)

“跳单”行为的法律规制——民法典草案述评之九

　　最近,电视剧《安家》的热播让观众们直观、生动地了解了“房屋中介那些事儿”。有个故事印象深刻,即饲料大王林老板想在上海买幢老洋房,于是委托中介帮忙寻找。中介公司某门店店长房似锦费尽周折为林老板找到心仪的老洋房,并介绍其与房主见了面。谁知,最后买卖双方却私下签署房屋买卖合同,让中介“白忙活一场”,房似锦又气愤又无奈。林老板的此种行为,在民间俗称“跳单”,即“跳过”了中介的“账单”,也就是买方利用中介公司提供的房源信息,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的行为。
　　根据我国合同法规定,买房人和中介公司之间形成的是居间合同或中介合同关系,而中介只有促成合同成立,才能享有报酬请求权。客户“跳单”的直接目的就是逃避中介费,使中介公司的辛勤努力付诸东流,这是整个中介行业从业人员最为恼火和反感的行为。为了防止“跳单”,一些中介公司要求客户在看房之前签署类似于《看房确认书》的文件,并将禁止“跳单”及其相关责任条款纳入其中,作为日后追究买房人“跳单”行为法律责任的依据。但此类禁止“跳单”条款法律效力如何,以及何种情况构成“跳单”违约,实践中争议较大。最高人民法院通过第1号指导案例对此类纠纷进行指引,足见其争议性和典型性。
　　对二手房买卖领域的“跳单”行为进行规范,既要维护中介行业的良性竞争和中介从业者的合法权益,又要有利于保护买方合法的购房选择权,避免因信息不对称导致的不公平。若禁止“跳单”条款通过格式条款方式呈现时,需要受到合同法规定的格式条款合理方式提示规则及无效情形的限制。中介公司按照客户要求尽其所能筛选或开发理想的房源信息,并勤勉地履行繁琐、专业的媒介服务后,客户过河拆桥式的“跳单”行为显然是严重违反诚实信用原则的。即使没有关于禁止“跳单”条款的约定,也应当承担相应的法律后果。当然,中介公司也不能仅仅通过一纸《看房确认单》或提供了房源信息,就剥夺买房人通过其他途径或者与出卖人自行缔约的机会,特别是在非独家委托或未对买房人给予任何补偿的情形。
　　鉴于出售房源信息的稀缺性,中介行业常常将出卖人一方利益置于更有利的地位,甚至为了获取更好房源向出卖人承诺最低售价。基于二手房市场供需关系,某些地区还存在由买受人一方承担所有中介费的交易惯例,买受人在交易中可能处于“任人宰割”的劣势地位。一些买房人甚至存在戒备心理,产生要“货比三家”的需求。因此,卖方将同一房屋通过多个中介挂牌出售时,买方通过多个中介途径均可以获知该房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为属于市场竞争所允许的行为,无须承担法律责任。如此还可以使提供质高价优的中介服务取得竞争优势,促进二手房中介市场良性竞争,使买房人获得更好的服务和交易机会。
　　民法典草案第965条对“跳单”作出明确规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”基于该规定,作为委托人的买房人违法“跳单”的,属于通过不正当手段阻止中介人报酬请求权条件成就的行为,可以类推适用民法总则第159条规定,视为中介公司促成了合同成立。虽然没有通过该中介签订合同,甚至没有禁止“跳单”条款的约定,委托人也须向中介人支付报酬。当然,这里所谓“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”,绝非仅指中介提供了房源信息,而是基于买房人的委托实施了促成交易的实质努力。房屋中介不是售卖房源信息的情报组织,而是需要经过行业许可的专业服务机构,其从业人员需要通过指定考试并具备相应专业知识。遗憾的是,不少房屋中介盲目追求所谓的“业绩”,而忘记了行业初心。在《安家》这部电视剧中,徐姑姑和房似锦团队那些看似“另类”甚至“矫情”的情怀,实际上才是中介行业真正应当追求的价值。