鹤岗房子为何卖出“白菜价”？供应大又无交易量(2)

　　在58同城上，鹤岗的二手房有41255套，记者通过检索“精装修”和“学区房”两个关键词发现，仅剩下50套。而通过“精装修”检索，发现房源的总价基本在10万元以上。如果检索“经济适用房”，会发现大多数房源是毛坯房，总价都低于10万元。
　　这说明大量的经济适用房未经装修就低价流向二手房市场。据当地中介介绍，这些低价的房源大多是棚改房，房屋质量和环境与商品房没法比。
　　“当地人有两三套房是常有的事”
　　中原地产首席分析师张大伟介绍，鹤岗市2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案是城市棚户区居民选择产权调换安置。一般以就近安置为主，采取抽签和自选的方式确定安置用房。原居住房屋面积部分可调换新安置房屋面积部分。新安置房屋面积大于原居住房屋面积部分，45平方米以内按经济适用住房价格每平方米1350元结算。超出45平方米以外部分，按新安置房屋楼层价格结算。

　　鹤岗新建商品房大多在3000元/平方米以上，图为位于鹤岗工农区的商品房小区尚典国际。
　　鹤岗是煤炭产区，是因煤而发展起来的城市。据刘小姐介绍，煤矿的一些塌陷区需要动迁，有时一家人会分到二套房。在鹤岗当地，一家人有两三套房是常有的事。在刘小姐的印象里，回迁房的数量远远大于商品房。
　　有意思的是，今年3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提出，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米、房源位于市区内的住房。如此看来，鹤岗公安局出手大方也是有原因的。
　　棚改房盖多了？还是人少了？
　　有业内人士分析认为，鹤岗房价怪象的背后仍是供大于求，一是房子盖多了；二是人少了。
　　张大伟认为，鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的。棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看，价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房，供应量大，又没有交易量，低价在所难免。
　　鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万，鹤岗虽然是地级市，但按照人口数量划分，与东部县级市相当。属于煤炭资源枯竭城市，年轻购房人群的减少，正在影响房价走势。
　　“这是典型的城市空心化导致楼市疲软。”严跃进也这样认为，东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显，比如鹤岗、双鸭山、七台河等，过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭行业整顿，城市产业发展也受到影响。除了人口外流外，购房资金也在外流，在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。
　　此外，张大伟表示，2018年鹤岗经济涨幅放缓，也影响了购房者的购买决策。从目前东北区域来看，缺乏产业活力，房地产也很难有起色。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，单从总价来看，中小城市的房价差异并不合理，一线城市的总房价也存在单套住宅几十万到几千万的差异性。不但单看总价不适合，同一城市不同区域的房价差异也是客观存在的，东北鹤岗房价事件可以理解为通过抓眼球方式来吸引用户关注，而非房价本身出现大波动。
　　张波表示，从长远来看，四五线城市既有利好又有利空，利好是国内城市落户政策层面的全面放宽；利空则是随着棚改接近尾声，以此带来的购房需求将出现快速回落。（记者 袁秀丽 张晓兰 本版摄影/李平)（责任编辑：刘晓方）